セルタワーREITに勝つのは難しい

裏庭生産

私は初めての携帯電話を決して忘れることはありません。不動産開発者としてさまざまな現場で使用していた不格好なカバン型携帯電話です。 それは私にとって真新しいピカピカのおもちゃでした。そして、私は自分の町で最初にそれを所有したうちの一人だったため、しばらくの間、私に競争上の優位性を与えてくれました。

数日前、私は 50 年以上前に携帯電話を発明したとされるマーティン・クーパーという人物に関する記事を目にしました。

「ニューヨーク市の通りで分厚い灰色の携帯電話のプロトタイプから最初に電話をかけたとき、私たちの世界と情報が、私たちが検索し、接続し、いいね！買う。"

94歳の発明家はAP通信に次のように語った。

「私の最も否定的な意見は、私たちのすべてがどこかに記録され、それを手に入れたいという強い欲求を持つ誰かがアクセスできるようになったため、私たちにはもうプライバシーがないということです。」

クーパーが開発した最初の携帯電話は重さ 2.5 ポンド、寸法 11 インチでした。 彼の携帯電話のアイデアのインスピレーションは、「スタートレック」に登場するパーソナルコミュニケーターではなく、漫画探偵ディック・トレイシーの電波付き腕時計でした。

もちろん、クーパー氏は、時価総額合計が 1,800 億ドルを超える最大の不動産投資信託 (REIT) の不動産セクターである携帯電話タワー REIT の開拓責任も負うことになるとは、ほとんど知りませんでした。

アルファ版iREIT

携帯電話塔は、土地区画に建てられた垂直構造物で、電話、モバイル データ、テレビ放送、マシンツーマシン、ラジオなど、さまざまなテクノロジーを利用する複数のテナントを収容できるように設計されています。

携帯電話タワーのテナントは、携帯電話タワーの垂直方向のスペースとその下の土地の一部を設備用にリースします。 携帯電話タワー REIT は通常、長期契約に基づいて所有またはリースします。 通常、テナントは、アンテナ アレイ、アンテナ、同軸ケーブル、基地局などの機器を所有し、運用します。 以下に示すように、タワーには 4 つのタイプがあります。

AMT投資家向けプレゼンテーション

タワー構造は通常、REIT によって所有され、4 ～ 5 つのテナントをサポートできる容量で建設されます。 この土地区画は REIT による長期リースに基づいて所有または運営されており、多くの場合、REIT はサイトのテナントのバックアップ電力を容易にするために発電機も所有しています。

携帯電話タワー REIT を所有する主な利点の 1 つは、複数のテナントによってタワーが複数の収益源を生み出すことです。 レンタル料金は通常、物件の場所、リース面積、伝送装置からタワーにかかる重量に基づいて決まります。

AMT投資家向けプレゼンテーション

リースは長期契約であり、通常はキャンセルできず、通常は初期期間が 5 ～ 10 年で、テナントの選択により複数の更新期間が含まれます。 リースには年次エスカレーターがあり (米国の場合)、通常は平均約 3% に固定されています。 国際市場における家賃の上昇は通常、現地のインフレ率に基づいています。

携帯電話タワー REIT を所有するもう 1 つの利点は、継続的な資本支出要件が低いことです。 キャップエクス改善の例には、照明システム、フェンスの修理、地面の維持管理などへの支出が含まれます。タワーごとのキャップエクス支出は、国際市場では年間 ~500 ～ 800 ドル、米国では ~1,200 ～ 1,700 ドルです。

携帯電話タワー REIT には、再開発 (タワーの容量を増やすための支出)、グラウンドリースの購入 (サイトの下の土地を購入する)、および自由裁量の資本プロジェクト (主に新しい通信サイトの建設のため) を含む収益によって生じる資本支出もあります。

アルファ版iREIT

Crown Castle は、携帯電話の塔、屋上、小型携帯電話、光ファイバー ケーブルなどの通信インフラを所有、運営、リースする不動産投資信託です。 これらは米国全土に広く分散しており、40,000 以上の携帯電話塔、約 120,000 のスモールセル、および約 85,000 ルートマイルのファイバーを備えています。

通信インフラストラクチャのほとんどは共有されており、複数のテナントをサポートできます。 CCI の中核事業は、リース、サブリース、ライセンス、サービス契約などの長期契約によって共有通信インフラへのアクセスを提供することです。

通信インフラストラクチャ資産は共有できるため、CCI は共有インフラストラクチャにテナントを追加することでレンタル収入の増加を目指しています。

CCI - 投資家向けプレゼンテーション

クラウン キャッスルの最大のテナントは T-Mobile、AT&T、Verizon で、これらを合わせて CCI のサイト レンタル収入の約 75% を占めています。 サイトレンタル収益は、2022 年 12 月 31 日時点で CCI の総収益の大部分を占めており、90% を占めています。

CCI のサイト収益のほとんどはタワーセグメントから生じており、69% がこのセグメントから、サイトレンタル収益の 31% がファイバーセグメントから得られています。 2022 年末時点で、CCI のテナント契約の加重平均残存期間は約 6 年で、これは予想される将来キャッシュ フローの約 400 億ドルに相当します。

CCI - 補足

CCI は、2023 年 1 月 25 日に 2022 年の第 4 四半期および通年の業績を報告しました。通年のサイトレンタル収入は 63 億ドルで、2021 年と比較して 10% 増加しました。

継続事業による 1 株当たりの利益は 3.86 ドルで、前年比 45% 増加しました。 調整後EBITDAは2021年比14%増の43億ドルと報告され、1株あたりAFFOは前年比6%増の7.38ドルとなった。

同社の2023年のガイダンスでは、サイトレンタル収入の中間点が65億ドル、調整後EBITDAの中間点が44億ドル、1株当たりAFFOの中間点が7.63ドルで、それぞれ4%、3%、4%の増加となる。 2022年、CCIは約26億ドルの配当金を支払った。これは2021年と比較して9％以上増加し、1株あたり5.98ドルとなった。

CCI - 補足

CCIは、LQA EBITDAに対する純負債が4.9倍、インタレスト・カバレッジ・レシオが5.5倍、固定チャージ・カバレッジ・レシオが4.9倍という優れた負債指標を持っています。 資本に対する長期負債は75.66％で、2022年12月31日現在、CCIは現金または現金同等物を3億2,700万ドル、リボルバーの在庫は66億ドルを保有している。 加重平均金利は 3.6%、加重平均満期までの期間は 8.2 年、負債の 87% は固定金利に設定されています。

CCI - 投資家向けプレゼンテーション

REIT/ベース

2016 年以来、クラウン キャッスルは運営資金 (「FFO」) を年間平均 5.89% の成長率で着実に増加させてきました。 同社は2016年から2022年まで毎年FFOを増加させており、2023年にはFFOが4%増加すると予想されている。アナリストは2024年と2025年に成長が鈍化し、FFO成長率がそれぞれ1%と-1%になると予想している。

FASTグラフ（iREIT作成）

現在、CCI は 4.76% の配当利回りを支払っており、2022 年の AFFO 配当性向 80.96% でカバーされます。 同社は2016年以来、平均配当成長率8.64%と配当金の大幅な成長を実現しています。アナリストは2023年の配当を6.30ドルと予測しており、これは前年比5.35%の増加に相当します。

FASTグラフ（iREIT作成）

クラウン キャッスルの P/FFO 倍率は 17.71 倍で、通常の P/FFO 倍率である 21.61 倍を大きく下回っています。 これらはBBBの信用格付けを備えた投資適格であり、良好な負債指標を備えています。

CCI は AFFO の対象となる平均を上回る利回りを有しており、FFO と配当の成長を一貫して実現しています。 さらに、彼らは将来の成長に向けて長い道のりを歩む業界に属しています。iREIT ではクラウン キャッスルをスペック BUY と評価しています。

高速グラフ

SBA Communications は、携帯電話の塔、屋上、分散型アンテナ システム (「DAS」)、および小型セルを含む無線通信インフラを所有および運用する不動産投資信託です。

彼らは通信資産を「サイト」または「タワー」と呼びます。 SBAC は、用地リースと用地開発サービスという 2 つの主要な事業セグメントを通じて運営されています。 SBAC の主な焦点は、通信サイトのアンテナ スペースを長期リースに基づいてワイヤレス サービス プロバイダーにリースすることです。

2022 年末時点で、SBAC は 39,311 のタワーを所有しており、その大部分は複数の無線プロバイダーにスペースをリースすることができます。 主な事業拠点は米国ですが、南米、中米、カナダ、南アフリカ、フィリピン、タンザニアにも拠点を置いています。

同社の主なセグメントはサイトリース事業です。 2022 年末において、SBAC は営業利益の 96.2% と収益の 88.73% をサイトリース事業から生み出しました。 SBAC の 2 番目の事業セグメントであるサイト開発は、収益の 11.3% に過ぎず、収益の一部を占めています。 同社は、サイト開発ビジネス ラインを通じて、ワイヤレス サービス プロバイダーがワイヤレス ネットワークを維持および開発できるよう支援しています。

SBAC - フォーム 10-K

SBA Communications は 1989 年に設立され、通信事業者向けのタワーの建設からスタートし、1997 年に所有側に移行しました。同社は 2016 年に REIT に転換しましたが、過去の純営業損失が大きかったため、配当の支払いを開始したのは 2019 年になってからでした。収益を相殺するために繰り越すことができ、これにより実質的に数年間は配当金を支払わずにREITの地位を維持することができました。

ナライト

SBAC は、最大手の無線通信事業者の中でもテナントが集中しています。 2022 年には、T-Mobile が収益の 36.4% を占め、AT&T がほぼ 20.0%、Verizon が 14.5% を占めました。

SBAC は、大手通信会社に加えて、Liberty Technologies、Telefonica、US Cellular、Vodacom などの中小企業にもスペースをリースしています。

SBAC - フォーム 10-K

SBA Communications の信用指標はさらに優れている可能性があります。 これらは投資適格格付けではなく、S&P Global による信用格付けは BB+ です。 彼らは合計128億ドルの純負債を抱えており、自己資本/株主総赤字は53億ドルとなっています。

資本に対する長期負債は 150.43% で、純負債対年換算調整後 EBITDA は 6.9 倍です。 良い点としては、ネットキャッシュ・インタレスト・カバレッジ・レシオが4.7倍と十分なインタレスト・カバレッジを備えていることです。

SBAC - 投資家向けプレゼンテーション

信用指標は改善される可能性がありますが、事業からの資金の増加には問題はありません。 2016年にREITに転換して以来、SBACは年平均​​9.55%のFFO成長率を記録しており、アナリストはFFO成長率が2023年に4%、2024年に8%になると予想している。

FASTグラフ（iREIT作成）

配当金についても同様のことが言えます。 2019 年に配当を開始して以来、SBAC の複利成長率は 56.57% です。 この成長の多くは、2019年の0.74ドルから​​2020年の1.86ドルへの増加（151.35％増加）によるものですが、過去2年間で配当金は平均23.57％増加しました。 配当利回りは 1.31% で、2022 年の AFFO 配当性向はわずか 23.18% で非常によくカバーされています。

FASTグラフ（iREIT作成）

SBAC は現在、P/FFO 倍率 21.12 倍で取引されており、通常の P/FFO 倍率である 24.07 倍を下回っています。 配当利回りは最高ではありませんが、配当成長率は素晴らしく、AFFO のカバー範囲は私が見た中で最高のものの 1 つであり、将来の配当成長の余地が十分に残されています。

同様に、FFO の成長も素晴らしく、配当を支えるのに問題はないはずです。 私の最大の懸念は、総資本に占める負債の割合と、収益と比較した場合の負債です（レバレッジ比率は6.9倍）。iREITではSBACをスペックBUYと評価しています。

高速グラフ

アメリカン・タワーは、時価総額925億3,000万ドルを誇る最大のセルタワーREITです。 同社は、携帯電話塔や分散型アンテナ システム (「DAS」) ネットワークを含むマルチテナント通信不動産を専門としています。

彼らはまた、他の電気通信インフラストラクチャ、ファイバー、およびサードパーティ事業者にリースされている不動産権益も保有しています。 合計すると、同社は 26 か国に約 225,000 の通信サイトからなるグローバル ポートフォリオを持っています。

AMT - 2022 年第 4 四半期の運用最新情報

さらに、CoreSite Realty の買収以来、American Tower は、主に企業、ネットワーク オペレーター、クラウド プロバイダーにリースされている相互接続されたデータ センターのポートフォリオを持っています。

AMT の中核事業は不動産運営と呼ばれ、通信サイトのスペースを無線プロバイダー、放送会社、政府機関、および他業界の複数のテナントにリースすることです。

2022 年 12 月 31 日時点で、AMT の総収益の 98% を不動産事業が占めています。不動産事業に加えて、ゾーニングや許可、用地申請、建設管理などのタワー関連サービスを提供するサービス事業も行っています。

AMT - 2022 年第 4 四半期の運用最新情報

AMTは昨年、バランスシートを大幅に改善しました。 彼らは純レバレッジを2021年の6.8倍から2022年には5.4倍に引き下げた。彼らの流動性は2021年の61億ドルから2022年の71億ドルへと10億ドル増加した。

さらに、総負債に占める固定金利負債の割合も改善し、前年の 69% から 78% に上昇しました。 これらはS&P Globalによる信用格付けBBB-の投資適格であり、長期負債資本比率は79.32%です。

AMT - 2022 年第 4 四半期の運用最新情報

過去 10 年間にわたり、AMT は不動産部門の収益、調整後 EBITDA、営業資金の成長を実現してきました。 2012年以来、AMTの不動産部門の収益は年平均成長率14.1%、調整後EBITDAは年平均成長率13.4%となった。

AMT - 2022 年第 4 四半期の運用最新情報

アメリカン・タワーの2012年以来の平均FFO成長率は11.85%です。この期間内、AMTは-1%減少した2019年を除き、毎年1株当たりFFOを増加させました。 アナリストは、FFO が 2023 年、2024 年、2025 年にそれぞれ 3%、10%、7% 成長すると予想しています。

FASTグラフ（iREIT作成）

AMT の配当の伸びはさらに目覚ましいものがあります。 過去 10 年間で、AMT は 20.61% の複利成長率で配当を増加させてきました。 配当は2022年に12.48%増加し、アナリストは2023年に10.75%の増配を予想しています。現在、AMTの配当利回りは2.89%で、2022年のAFFO配当性向わずか60.04%で十分カバーされています。

FASTグラフ（iREIT作成）

FAST グラフ (AMT 配当)

American Tower は、平均を上回る利回りを備え、非常に安全な急成長中の優良 REIT です。 彼らは 20.65 倍の P/FFO で取引されており、これは通常の P/FFO 倍数である 23.10 倍よりも割引されています。 彼らは強力な信用指標と将来の投資のための十分な流動性を持っています。iREIT では、アメリカン タワーを「強い BUY」と評価しています。

高速グラフ

DigitalBridge Group, Inc. (DBRG) はREITではありません。

以前はColony Capitalと呼ばれていた同社は、データセンター、携帯電話基地局、ファイバーネットワーク、スモールセル、エッジインフラストラクチャという5つの主要な分野に投資する世界規模のデジタルインフラストラクチャ企業とみなされています。

同社は、リミテッドパートナーや株主に代わって650億ドル近くを管理しており、世界中のデジタルインフラストラクチャ内で差別化された投資機会を特定することに重点を置いています。

DBRG は現在、大手 3 信用格付け会社から格付けされておらず、DBRG の信用プロフィールを比較分析すると、DBRG は非投資適格の発行体であるとされています。 先週ブライトスパイア(BRSP) は、DBRG の株式 (BRSP) を放出するための二次募集の価格を 1 株あたり 6.00 ドルに設定していると述べた。

私たちのメンバーは DBRG についての詳細な調査を要求しており、すぐにレポートをまとめる予定です。

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この記事を書いたのは

ブラッド・トーマスは、世界中の 10 万人を超える投資家にサービスを提供する、購読ベースの金融情報発行会社である Wide Moat Research (「WMR」) の CEO です。 WMR には、REIT、MLP、BDC、従来の C-Corps を含むすべての配当カテゴリーをカバーする経験豊富な多分野のアナリスト チームがいます。

WMR ブランドには、(1) iREIT on Alpha (Seeking Alpha)、(2) The Dividend Kings (Seeking Alpha)、および (3) Wide Moat Research が含まれます。 彼は『フォーブス リアル エステート インベスター』の編集者でもあります。

Thomas は、Barron's、Forbes Magazine、Kiplinger's、US News & World Report、Money、NPR、Institutional Investor、GlobeStreet、CNN、Newsmax、Fox でも取り上げられています。

彼は、2014 年、2015 年、2016 年、2017 年、2018 年、2019 年、2020 年、2021 年、2022 年 (ページビューに基づく) で Seeking Alpha に最も貢献したアナリストであり、(Seeking Alpha で) 108,000 人を超えるフォロワーがいます。 トーマスは『The Intelligent REIT Investor Guide』(Wiley) の著者でもあり、新しい本『REITs For Dummies』を執筆中です。

アナリストの開示: 私または当社は、株式所有権、オプション、またはその他のデリバティブを通じて、AMT、CCI の株式に有利な買いポジションを持っています。 この記事は私自身が書いたものであり、私自身の意見を述べています。 私はそれに対する補償を受け取っていません（Seeking Alphaから以外）。 私は、この記事で株式が言及されている企業とは何の取引関係もありません。 著者注: ブラッド・トーマスはウォール街のライターなので、彼の予測や推奨が常に正しいとは限りません。 これは彼の文法にも当てはまりますので、誤字脱字を見つけた場合はご容赦ください。 また、この記事は無料です。研究を支援し、第 2 レベルの思考のフォーラムを提供することのみを目的として作成および配布されています。

アルファの情報開示を求める:過去のパフォーマンスは将来の結果を保証するものではありません。 投資が特定の投資家に適しているかどうかについての推奨やアドバイスは行われません。 上記で表明された見解や意見は、Seeking Alpha全体の見解や意見を反映していない可能性があります。 Seeking Alpha は、認可された証券ディーラー、ブローカー、米国の投資顧問、投資銀行ではありません。 当社のアナリストは第三者の執筆者であり、その中にはプロの投資家と、いかなる機関や規制機関からも認可や認定を受けていない個人投資家の両方が含まれます。