ヘルスケア不動産: 不況

Cecilie_Arcurs/E+ ゲッティイメージズより

「Hidden Opportunities」との共同制作。

最近、私たちは来年の景気後退のリスクと、より守備的なポートフォリオの構築について議論してきました。 現物不動産は賃料上昇による恩恵を受け、また安定性も提供するため、当社は株式不動産投資信託（「REIT」）に対して強気な見方をしています。

医療セクターは2022年、インフレへの対応で逆風に直面した。 ヘルスケアは、特に人件費の高騰により急速にインフレが起こる傾向にあるセクターですが、価格が引き上げられるまでには時間がかかります。 これらの問題は下半期には改善されており、2023 年も改善が続くでしょう。

歴史的に、困難な時期でも需要が安定しているため、医療は不況に強いものでした。 医療事業者にとって家主であることは、特定のテナントが苦戦したとしても、サービスと医療スペースの需要は残り、テナントを置き換えることができるため、不況にさらに強いです。

人事部

これらの理由から、今日私たちはヘルスケア・リアルティ・トラスト・インコーポレーテッド(NYSE:HR)に注目しています。 読者の中には、医療オフィスビルまたは MOB を所有する REIT であるヘルスケア トラスト オブ アメリカ (HTA) を覚えている人もいるかもしれません。 HR は HTA と逆合併し、価格の下落により新会社の利回りは 6.6% となっています。 このため、このセクターに参入し、高い利回りを獲得し、将来の配当増加の可能性を持ち、ポートフォリオをより防御的にするのに理想的な時期となります。

HR は主に MOB と外来患者ケア施設を運営しており、便利で手頃な価格の治療と手術を支える重要な役割を担っています。 HTA との合併後、HR は稼働率の指標を改善し、相乗効果の実現を促進し、キャッシュ フローの増加を実現しました。

HRの合併後の売却により、REITは11.8倍の予想P/FFOと10年以上の高利回りという大幅に過小評価された。 配当は 77% というかなり低い配当で十分にカバーされており、HR は開発パイプラインに自己資金を投入しています。 不況に強いセクターにあるこの過小評価されている投資適格 REIT から、6.6% というかなりの利回りを確保する時期が来ています。

人事部は、35 の州で 728 の物件のポートフォリオを持つ医療オフィスビルを所有および管理しています。 ソース。

HR - 2022 年 11 月の投資家向けプレゼンテーション

上の画像は、米国の主要な医療提供者のロゴのコレクションを示しています。特に、HR は米国の上位 100 の医療システムのうち 57 との関係を維持しており、業界の重要なプレーヤーとなっています。 HR の資産の 92% は医療オフィスビル (「MOB」) と外来施設です。

このレポートの前提となるMOBについて少し説明したいと思います。 MOB は、ヘルスケア分野で最も品質の高いプロパティ タイプの 1 つです。 これらは、医師、歯科医、その他の臨床医などの医療提供者向けに特別に設計されており、多くの場合、患者の待合室、検査室、特殊な建築システムや資材で構成されています。 過去数年間にわたり、労働集約型の高齢者向け住宅、熟練した介護施設、病院と比較すると、MOB は過剰建築や賃金インフレからよりよく守られてきました。 HR は最大の純粋用途 MOB REIT であることで魅力的な見通しを示しています。

HR - 2022 年 11 月の投資家向けプレゼンテーション

HR の物件の 70% 以上が病院のキャンパス内または病院のキャンパスに隣接しています。 なぜこれが重要なのでしょうか? 通常、キャンパス内および病院関連の物件にはかなりの家賃プレミアムがかかります。 これにより、病院に近いMOBの平均家賃が高騰します。 ソース。

メッドマガジン

医療オフィスビルからのキャッシュフローは、主に投資グレードの質の高い医療システムや需要の高い外来サービスを提供する医師に賃貸されているため、景気低迷期でも安全なままであることが知られています。 占有率が高いためインフレが避けられ、病院のキャンパスに近いため、建設費の高騰を相殺できます。

7月、HRはヘルスケア・トラスト・オブ・アメリカとの逆合併を完了すると発表し、米国最大のMOB運営会社2社を統合した。また、この合併により、存続会社HRはS&Pミッドキャップ400指数に採用されることとなった。

合併完了以来、HR は 4.6% という驚異的なキャップレートで 29 物件を 9 億 2,200 万ドルで販売しました。 さらに、統合後の企業は合併前の個別企業よりも高い稼働率を報告しており、これによりキャッシュフローの増加分が年間 5,700 万ドル (1 株あたり 0.15 ドル) 増加しています。

HR - 2022 年 11 月の投資家向けプレゼンテーション

金利上昇のなか、HR株は合併後も売られ続け、年初来で40％下落している。 その大きな部分は、ヘルスケアとREIT全般に対する弱気な感情です。 さらに、大規模な合併では、買収された企業の株主が事業を継続することを決定するため、一定期間価格に下落圧力がかかる傾向があり、加えて、企業が事業を統合し余剰従業員を決定する間に追加費用が発生します。

過去の業績は、同社が困難な状況をどのように乗り越えてきたかをよく示していますが、現在のファンダメンタルズと今後の見通しに注目することが重要です。 HR は四半期ごとに 1 株あたり 0.31 ドルを支払い、現在の価格で年率 6.6% の利回りになります。 これにより、利回りは過去10年以上で最高水準となる。 REIT は 11.8 倍の予想 P/FFO で取引されており、現在の水準では割安となっています。

第 3 四半期の正規化運用資金は 1 株あたり 0.4 ドルと報告され、REIT の分配可能資金 (「FAD」) は 0.33 ドルとなりました。 これにより、四半期配当は FFO 配当性向約 77%、FAD の約 94% となります。 この範囲は狭いですが、FAD は今後数四半期で上昇するはずです。

短期的な成長の大部分はインフレによってもたらされるだろう。 収益と費用に対するインフレの影響を含む既存店 NOI は、収益の伸びが人事が担当する費用を上回っていることを示しています。 これは、テナントが費用を負担するリースの利点です。

HR - 2022 年 11 月の投資家向けプレゼンテーション

現金NOIは、2021年第4四半期の2%と比較して、第3四半期は2.8%と、より速いペースで増加しています。2023年にはエスカレーターが賃貸料に適用されるため、この増加はさらに加速するはずです。さらに、同社は、その相乗効果が予定よりも前倒しであると報告しています。稼働率は向上しており、開発パイプラインは引き続き強力です。 これは、HR が厳しい経済状況を乗り越え、株主に配当を支払い続けるのに有利な立場にあることを示しています。

HR の純負債には 4% の加重平均金利が適用されます。 REIT は、プロフォーマ負債対 EBITDA が 6.3 倍である投資適格格付けのバランスシートを維持しています。 負債総額のうち、81% が固定金利です (クレジット スワップ協定を含むと +85%)。 さらに、同社は短期的な債務満期を制限しており、開発パイプラインに十分な柔軟性を提供し、2023年に不利な金利での借り換えを強いられることがないようにしている。

HR - 2022 年 11 月の投資家向けプレゼンテーション

それが確定したわけではないが、第 3 四半期の電話会議では、経営陣が資産売却による余剰収益による自社株買いを検討することに前向きであることが明らかになった。 ただし、新たな開発への投資の見通しと併せて検討することになると述べた。

HR の開発パイプラインは非常に堅牢です。 HTA との合併により、合計 1 億 1,400 万ドルの予算でオーランドとローリーの 2 つの活発な開発がもたらされました。 HR の独自の開発パイプラインを含め、同社は 2 億 1,000 万ドルのアクティブな開発および再開発プロジェクトを抱えています。

HR - 2022 年 11 月の投資家向けプレゼンテーション

開発パイプラインは、MOB および外来患者ケアに合わせた患者の傾向と好みを備えた堅牢なビジネス モデルによってサポートされています。

新型コロナウイルス感染症により、米国の主要都市のMOB占有率レベルがほとんど変化しなかったことは注目に値する。 ヘルスケアは一般に、他の業界に比べて不況や経済状況の悪化からうまく守られています。 さらに、この部門は価格上昇の即時的な影響を遅らせる長期契約を締結しています。 ソース。

メッドマガジン

市場調査によると、外来手術の件数は 2028 年までに推定 15% 増加すると予想されています。今後 10 年間で、手術件数は外来手術センターで 25%、病院の外来部門と診療所の両方で 18% 増加すると予測されています。 その最大の理由はコストです。

平均的な胆嚢手術の費用は病院で行うと12,000ドルですが、同じ手術を手術センターで行うと2,200ドルかかります - ケマル・エルカン氏、アメリカン・サージェリー・センター取締役会長兼ユナイテッド・メディカルCEO

過去 10 年間、外来施設で低侵襲外科手術が行われることが増えてきました。 外来施設における診断サービス、超音波サービス、心臓カテーテル検査、脊椎手術、肥満手術、白内障手術などの需要が急増しています。 病院は外来施設と医師の診療を獲得することで市場シェアを拡大​​しており、この移行の恩恵を受けるためにキャンパス内に外来診療所を設置しています。

費用の削減と平均来院時間の短縮により、患者は満足しています。 外来診療サービスでは合併症発生率が低いため、医療提供者は喜んでいます (たとえば、人工股関節全置換術では 1.2%、病院では 5.2%)。 保険会社は、上記のすべての理由により満足しています。 これはすべての当事者にとってwin-winであるため、私たちはこのパラダイムシフトから身を守る時期が来ています。

夢の時間

HR は、MOB および外来介護施設に最大のポートフォリオを集中しているヘルスケア REIT です。 HTAとの合併により、市場全体の下落とともにHRの普通株式も下落した。 現在、HR の利回りは 6.6% と堅調で十分にカバーされており、過去 10 年間で最も高い水準にあります。

外来治療は、患者、医療提供者、保険会社からの強い要望を受けて成長傾向にあります。 HR には強力な開発パイプラインがあり、REIT のキャッシュ フローがこれらのプロジェクトに資金を供給できます。 外来設定では、ケアの容易さ、利便性、およびより良い価格帯が提供されるため、患者、保険会社、医療提供者はこのシステムに満足しています。

弱気相場や特殊な状況は、忍耐強い投資家にとって有意義な長期的な機会をもたらします。人事部門でもそのようなケースが見られます。 不況に強いビジネスモデルを備えた過小評価されているヘルスケア REIT からの 6.6% の利回りで、今すぐポートフォリオを守りましょう。

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